Diferenciación entre elementos comunes y privativos en la comunidad de propietarios
Llegado el momento de tomar alguna decisión en la junta de propietarios, suele ser más que habitual que surjan conflictos entre los propietarios. Esto suele deberse en muchas ocasiones a la duda de si el objeto de la obra a realizar es elementos comunes o privativos y como consecuencia de ello, quien debe sufragar el gasto que se produzca.
Los elementos comunes de una Comunidad vienen definidos en el Artículo 396 del código Civil, y son todos los necesarios para el uso adecuado y disfrute del inmueble.
Su detalle es el siguiente: – suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga, las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Debiendo el Administrador de fincas Colegiado prestar atención a los Estatutos de la Comunidad por si existe alguna cláusula especial con respecto a alguno de ellos, que regule su uso o exima de pago a algunos propietarios .
Los elementos privativos son los que se encuentran dentro de la vivienda o local, sirvan exclusivamente al propietario, así como de los anejos expresados en el Título Constitutivo.
Podría parecer ambigua la definición, por ello El Título constitutivo, los Estatutos de la comunidad en incluso los acuerdos que se adoptan en las Juntas de propietarios adquieren especial importancia.
Algunos elementos privativos pueden ser:
- Aparatos de aire acondicionado individuales. Instalados en zonas comunes. Pueden estar autorizados por los Estatutos o en la Junta General.
- Antenas individuales. Están reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal. Pueden ser particulares y comunes a todos.
- Obras para el acondicionamiento de locales comerciales propios. Por ejemplo una chimenea de extracción de humos.
- Escaparates.
- Tabiques interiores o “de Panderete”: Tabiques empleados para hacer una división de espacios privativos en la propiedad interior del propietario.
- Plazas de garaje privadas
- Puertas de acceso y buzones individuales etc…
Modificación de los elementos comunes. Ley de propiedad horizontal
– El propietario de cada inmueble o local comercial tendrá la potestad de modificar los elementos arquitectónicos, servicios o instalaciones que sean propios, siempre y cuando no perjudique los derechos de otro u otros propietarios ni la seguridad del edificio, siendo obligatorio dar cuenta de forma anticipada a las obras que le atañen al representante de la comunidad o administrador de fincas colegiado.
En lo que se refiere al resto del inmueble no se podrá realizar ninguna alteración, sin acuerdo previo.
En el caso de que advierta la necesidad imperante de realizar alguna reparación de carácter urgente, deberá comunicarlo de forma inmediata al administrador de la finca.